Wie wählt man einen Treuhänder aus?
Wahl des Treuhänders
Ob physisch oder juristisch, das Amt muss von einer Person ausgeübt werden. Die Wahl und die Dauer des Mandats hängen von der Souveränität der Generalversammlung ab.
Unabhängig davon, ob es sich um einen professionellen Verwalter handelt oder nicht, muss dieser die gesetzlichen, satzungsmäßigen und vertraglichen Bestimmungen einhalten.
Art der Ernennung des Verwalters
Es gibt mehrere Möglichkeiten, den Verwalter zu ernennen:
- Der statutarische Syndikus
- Der von der Generalversammlung gewählte Verwalter
- Der gerichtliche Verwalter
- Der vorläufige Verwalter
Art. 577-8 § 1 Wenn der Verwalter nicht durch die Hausordnung bestimmt ist, wird er von der ersten Hauptversammlung ernannt oder, in Ermangelung einer solchen, durch eine Entscheidung des Richters auf Antrag eines Miteigentümers oder eines Dritten, der ein Interesse hat.
Statutarischer Syndikus
Im Rahmen von Neubauten, die unter dem Regime des erzwungenen Miteigentums stehen und sofern es mindestens 2 Miteigentümer gibt und die Satzung im Hypothekenamt eingetragen ist, kann der Verwalter vom Bauträger ernannt werden.
Die Amtszeit des gesetzlichen Verwalters endet von Rechts wegen mit der ersten Generalversammlung.
Zwischen seiner Ernennung und der ersten Generalversammlung muss er dafür sorgen, dass er die Geschäfte führt.
Die Regierung hat die Aufgabe, die Gemeinschaftsbereiche ordnungsgemäß zu verwalten und die Grundlage für das Funktionieren der Eigentümergemeinschaft zu schaffen (Verträge, Budget usw.).
Bei dieser ersten Versammlung spricht nichts dagegen, dass das Vertrauen in den Verwalter von den Eigentümern für eine bestimmte Zeit, die jedoch drei Jahre nicht überschreiten darf, erneuert wird. Voraussetzung ist natürlich, dass der Verwalter dafür kandidiert und dies auf die Tagesordnung gesetzt wird.
In der Praxis gibt es immer noch einige Vorbehalte gegen die Verlängerung des „ersten Verwalters“, der vom Bauträger ernannt wurde, da die Miteigentümer eine gewisse Kollusion zwischen dem Verwalter und dem Bauträger vermuten lassen, obwohl dies in den meisten Fällen nicht der Fall ist, insbesondere bei der Abnahme der gemeinsamen Teile des Gebäudes.
Von der Generalversammlung gewählter Verwalter
So wie sich das Leben in einer Eigentümergemeinschaft ändert, so ändert sich auch der Verwalter.
Der Wechsel eines „klassischen“ Verwalters erfolgt daher immer durch einen Beschluss der Generalversammlung mit absoluter Mehrheit der Stimmen.
Es kann keine Vollmacht für die Wahl des Verwalters erteilt werden, wie z.B. eine Vollmacht für den Vorsitzenden der Versammlung, den Eigentümerrat oder einen Miteigentümer. Nur die Generalversammlung ist für die Ernennung des Verwalters zuständig.
In Ermangelung einer Vereinbarung und unter der Voraussetzung, dass Form und Inhalt eingehalten werden, und ohne die Intervention eines Friedensrichters, erlaubt das Gesetz in Artikel 577-6§2 auch
„In Ermangelung eines Verwalters kann der Eigentümerrat oder, in Ermangelung eines solchen, der Vorsitzende der letzten Hauptversammlung oder, in Ermangelung eines solchen, ein oder mehrere Miteigentümer, die mindestens ein Fünftel der Anteile an den gemeinschaftlichen Teilen besitzen, eine Hauptversammlung zum Zweck der Ernennung eines Verwalters einberufen.“
Gerichtlicher Syndikus
Für den Fall, dass sich die Miteigentümer nicht über die Bestellung eines Verwalters einigen können und die Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter dasteht, erlaubt das Gesetz unter bestimmten Bedingungen die Bestellung eines Verwalters.
Die Wohnungseigentümer können sich im Falle der Verhinderung oder Untätigkeit des Verwalters mittels eines Antrags an das Friedensgericht wenden.
Das Verfahren zur Bestellung eines gerichtlichen Verwalters wird durch einen einseitigen Antrag gemäß Artikel 1025 ff. des Gerichtsgesetzbuches eingeleitet und muss daher von einem Anwalt unterzeichnet werden, sofern das Gesetz nichts anderes vorsieht.
Selbst wenn das zuständige Gericht einen Verwalter bestellt, wird dessen Mandat nur dann wirklich wirksam, wenn der bestellte Verwalter den Auftrag annimmt.
Jeder Verwalter wird auch sicherstellen, dass ein Vertrag zwischen ihm und dem Verband der Wohnungseigentümer unterzeichnet wird.
2 Arten von vorläufigen Verwaltern
Vom Richter ernannter vorläufiger Verwalter
§ 7 Im Falle der Verhinderung oder Untätigkeit des Verwalters kann der Richter auf Antrag eines Miteigentümers einen vorläufigen Verwalter für die von ihm bestimmte Dauer ernennen.
Der Verwalter muss vom Antragsteller zum Verfahren hinzugezogen werden.
Der Status des vom Gericht bestellten Verwalters ist nicht gesetzlich festgelegt.
Die Bestimmung des Status des Verwalters, der durch den Richter auf einseitigen Antrag oder im Rahmen des Verfahrens zur Bestellung eines vorläufigen Verwalters ernannt wird, könnte die auf sie anwendbare Rechtsordnung klären.
Ein Mangel oder eine Verhinderung bedeutet, dass der amtierende Verwalter seinen Pflichten und Aufgaben vollständig und ernsthaft nicht nachkommt.
Nehmen wir als Beispiel einen Interessenkonflikt mit Miteigentümern, seine Abberufung oder Ernennung nicht auf die Tagesordnung zu setzen, die Hauptversammlung jahrelang nicht einzuberufen, die Nebenkostenabrechnungen monate-/jahrelang nicht zu erstellen usw. Es ist nicht möglich, dass ein Miteigentümer, der einen Interessenkonflikt mit einem anderen Miteigentümer hat, seine Abberufung oder Ernennung nicht auf die Tagesordnung setzt, die Hauptversammlung jahrelang nicht einberuft oder die Nebenkostenabrechnungen monate-/jahrelang nicht erstellt.
Daher kann der Richter auf Initiative eines Miteigentümers einen vorläufigen Verwalter ernennen, um die Versäumnisse des vorherigen Verwalters bis zur Ernennung eines anderen Verwalters auszugleichen und die Eigentümergemeinschaft nicht in Verwirrung zu stürzen.
Parallel zu dieser Ernennung wird der Verwalter, der solche Fehler, Irrtümer und Versäumnisse begangen hat, vor Gericht geladen, um sich zu erklären.
Im Gegensatz zur Ernennung eines gerichtlichen Verwalters in dem Fall, dass die Vereinigung keinen Verwalter hat, erfolgt die Einreichung dieses Antrags ebenfalls durch einen Antrag, der nicht einseitig, sondern kontradiktorisch auf der Grundlage von Artikel 1034 des Gerichtsgesetzbuches gestellt wird.
Die Parteien werden per Gerichtsbrief vor das zuständige Gericht geladen, um sich zu erklären. Eine Kopie des ursprünglichen Antrags und seiner eventuellen Anlagen wird der Vorladung beigefügt.
Von der Versammlung ernannter vorläufiger Verwalter
§ 6 Die Versammlung kann den Verwalter jederzeit abberufen. Sie kann auch, wenn sie es für angebracht hält, einen vorläufigen Verwalter für eine bestimmte Zeit oder zu einem bestimmten Zweck ernennen. Jedoch kann nur der Richter den durch Urteil bestellten Verwalter abberufen.
Die Generalversammlung hat die Möglichkeit, einen vorläufigen Verwalter für den bestehenden Verwalter einzusetzen. Die Absicht besteht also darin, den amtierenden Verwalter nicht abzusetzen, sondern ihn bei seiner Arbeit zu „unterstützen“, wie z.B. bei der Leitung einer bestimmten Baustelle oder der Überprüfung der Buchhaltung und/oder der Erstellung einer neuen Buchhaltung, wenn die Konten nicht erstellt wurden. Der vorläufige Verwalter muss der Versammlung über die Ausübung seines Amtes Bericht erstatten, damit diese eine Stellungnahme abgeben kann.
Wie Sie wahrscheinlich schon bemerkt haben, wird diese Bestimmung nur sehr selten in Anspruch genommen. Der Verwalter, der für eine bestimmte Zeit und zu bestimmten Zwecken einen anderen Verwalter erhält, wird dies als Misstrauensbeweis gegen ihn auffassen und lieber zurücktreten.